פסק-דין בתיק ה"פ 36563-11-11

1.         מיהו חוכר לדורות החייב בהיטל השבחה על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965; האם רק מי שאוחז בידו הסכם חכירה חתום עם בעל הקרקע, או שמא גם מי שמחזיק במקרקעין מכוח הסכמים מקדימים להסכם החכירה, כגון מחזיק מכוח הסכם פיתוח? זוהי השאלה הניצבת להכרעה בהליך הנוכחי.

רקע

2.         בשנת 1991 פורסם על ידי מינהל מקרקעי ישראל (להלן "המינהל"), מכרז להחכרת מגרש הידוע כמגרש מס' 2 בחלקה 3 בגוש 10195, מכרז מס' ח/81/91 (להלן "המכרז"). מדובר במגרש המצוי בסמוך לכביש 4 בשולי הישוב זיכרון יעקב, בשטח של 3,145 מ"ר (להלן "המגרש"). ביום 12/8/91 הוכרזה חברת ליניב קירשנר בע"מ כזוכה במכרז וביום 4/11/91 נחתם בין הזוכה למינהל הסכם פיתוח (נספח א/2 לתשובת המינהל). על פי הסכם הפיתוח קיבלה ליניב את המגרש לתקופת פיתוח של 36 חודשים שתחילתם ביום 12/8/91, כלומר מיום אשור העסקה, על מנת לפתח את המגרש ולבנות עליו מבני תעשיה ומלאכה (להלן: "הסכם הפיתוח הראשון"). בהסכם הפיתוח הראשון נקבעו הוראות שונות בדבר שלבי התכנון והבניה. כן נקבע כי אם ליניב תעמוד בתנאיי הסכם הפיתוח ייחתם עמה הסכם חכירה לתקופה של 49 שנים שתחילתם ביום אישור העסקה (סעיף 3 לתנאי חוזה הפיתוח).

            בהסכם הפיתוח הראשון נקבעו גם הוראות מפורשות לעניין תקופת החכירה וכן נקבעה התמורה שעל ליניב לשלם עבור חכירת המגרש. סכום התמורה שנקבע היה 100,050 ש"ח. אין חולק כי סך זה שולם על ידי ליניב, עם אישור העסקה ותחילת תקופת הפיתוח.

3.         לאחר שהסתיימה תקופת הפיתוח, ואף שליניב לא מילאה את תנאי הסכם הפיתוח הראשון ולא ביצעה את עבודות הבניה, נחתמה בינה לבין המינהל תוספת להסכם (תוספת מיום 13/8/95 נספח ב/2 לתשובת המינהל). בתוספת זו הוסכם על הארכת תקופת הפיתוח ל-72 חודשים המסתיימים ביום 1/9/97. כן הוסכם על שינוי מטרת החכירה מתעשייה למסחר ובהתאם הוגדלה התמורה בסך נוסף של 54,276 ש"ח.

4.         ליניב לא השלימה את עבודות הפיתוח גם בתקופה המוארכת, ובינה לבין המינהל הושגו הסכמות להארכות נוספות. ביום 15/2/99 אישר המינהל לליניב להעביר את הזכויות על פי הסכם הפיתוח הראשון והתוספות לו, לחברת מלגן אחזקות בע"מ (להלן "מלגן"). גם חברת מלגן לא השלימה את עבודות הפיתוח במועד והגיעה עם המינהל להסכמות בדבר הארכת תקופת הפיתוח.

5.         בשנת 2008 רכשה המשיבה 1 (להלן "המשיבה") את זכויותיה של מלגן במגרש. עסקה זו אושרה על ידי המינהל ביום 12/3/09 (נספח 2 לתשובת המשיבה). חשוב להזכיר כי ביום 25/2/09 חתמה המשיבה על הסכם חכירה עם המינהל המתייחס לחלק אחר של חלקה 3 בגוש 10195 בשטח של 17,594 מ"ר. חלק זה מכונה גם המגרש הדרומי ואינו נמצא במחלוקת בשלב זה של ההליך.

            ביום 7/7/09 נחתמה בין המשיבה למינהל תוספת להסכם הפיתוח הראשון ולפיה הוארכה תקופת הפיתוח עד ליום 1/9/09.

6.         עוד נציין כי ביום 3/2/10 הוסכם בין המשיבה למינהל על הארכת תוקף תקופת הפיתוח, אולם במקום לחתום על תוספת להסכם הפיתוח הראשון, כפי שנעשה בעבר, נחתם הסכם פיתוח חדש (נספח 6 לתשובת המשיבה) (להלן "הסכם הפיתוח החדש"). על פי הסכם הפיתוח החדש הוארכה תקופת הפיתוח עד ליום 1/9/14. שאר הוראות הסכם הפיתוח החדש דומות להוראות הסכם הפיתוח הראשון וגם על פי הסכם הפיתוח החדש נקבע כי בתום תקופת הפיתוח ייחתם הסכם חכירה לתקופה של 49 שנים שתחילתם ביום אישור העסקה, כלומר 1/9/91. משמע, על פי הסכם הפיתוח החדש, תכללנה כל תקופות הפיתוח החל מחתימת הסכם הפיתוח הראשון ואילך בתוך תקופת החכירה.

7.         בעת חתימת הסכם הפיתוח הראשון נכלל המגרש בתחום תכנית המתאר ש/318, שפורסמה למתן תוקף ביום 26/6/88 (הנתונים מהחלטת ועדת הערר בערר 8036/11). על פי תכנית מתאר זו שתכונה להלן "התוכנית הקודמת", יועד המגרש לבניה "לתעשייה ומלאכה" בלבד. על פי תכנית המתאר הקודמת הוגשו במשך השנים על ידי בעלי הזכויות במגרש, לרבות המשיבה, בקשות שונות לקבלת היתרי בניה, לרבות בקשות להתרת שימוש חורג.

            ביום 16/12/2010 פורסמה למתן תוקף תכנית מתאר חדשה, ש/1403. התכנית הינה פרי יוזמה של המשיבה עצמה. תכנית זו פיצלה את החלקה לשני מגרשים ושינתה את ייעוד המגרש נשוא ההליך, המגרש הצפוני. על פי התכנית נקבע ייעוד המגרש למסחר על כל סוגיו, תעסוקה, משרדים, תעשיות עתירות ידע, שירותי בידור, אחסנה וחניה (להלן "התכנית החדשה").

8.         עם פרסומה למתן תוקף של תכנית המתאר החדשה, נערכה על ידי המבקשת (להלן גם "הוועדה המקומית"), שומה של המגרשים והמשיבה נדרשה לשלם היטל השבחה בגין עליית ערך המקרקעין (השומה צורפה כחלק מנספח 7 לתשובת המשיבה). על פי שומת השמאי ד' בריל  עלה ערך המגרש הדרומי בסך של 77,466,000 ש"ח וערכו של המגרש הצפוני עלה בסך של 1,921,000 ש"ח. היטל ההשבחה חושב בהתאם (50% מעליית ערך הקרקע), והמשיבה נדרשה לשלם סך 40,353,507 ש"ח (כולל הפרשי הצמדה) (ראו מכתב דרישה מיום 9/6/11). ההיטל שנדרש בגין המגרש נשוא ההליך היה 976,470 ש"ח (להלן: "סכום ההיטל").

ההליכים

9.         עם קבלת הדרישה הגישה המשיבה ערר לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה (ערר מס' 8036/11). הטענה העיקרית שהעלתה המשיבה בערר הייתה כי המשיבה כלל אינה חייבת בהיטל השבחה הואיל וזכויותיה במגרש הינן רק זכויות מכוח הסכמי פיתוח והיא אינה "חוכרת לדורות".

            הוועדה המקומית מצידה טענה כי ועדת הערר כלל אינה מוסמכת לדון במעמדה של המשיבה ובהגדרת זכויותיה במקרקעין. לטענת הוועדה המקומית יש לראות במשיבה כחוכרת לדורות, וכי העובדה שהמשיבה חתומה רק על הסכם פיתוח אינה משנה את מעמדה כ"חוכרת לדורות" לצורך הטלת היטל השבחה.

            הוועדה המקומית אף הגישה במקביל את המרצת הפתיחה בתיק זה. בהמרצת הפתיחה בקשה הוועדה המקומית להצהיר כי זכויותיה של המבקשת במגרש הינן של "חוכר לדורות" ועל כן עליה לשאת בתשלום היטל ההשבחה. הדיון בהמרצת הפתיחה נקבע בפני השופט ד' פיש אולם לאחר שהחלו ההליכים החליט השופט פיש לפסול עצמו מהטיפול בתיק והדיון בתיק הועבר לטיפולי.

10.        ביום 16/1/2012 ניתנה החלטת ועדת הערר. בהחלטתה דחתה ועדת הערר את טענת הסמכות שהעלתה הוועדה המקומית. ועדת הערר הבהירה כי כשם שהוועדה המקומית רשאית להכריע, על בסיס הראיות המינהליות שבפניה, על מי יוטל היטל ההשבחה, כן גם ועדת הערר מוסמכת לבחון את הדרישה ולהחליט האם המשיבה באה ברשימת החייבים על פי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה - ולענייננו האם הינה חוכר לדורות. ועדת הערר בחנה גם את הראיות שבפניה והגיעה למסקנה כי המשיבה מחזיקה במגרש כבת רשות בלבד ולא כחוכרת לדורות ועל כן הורתה על ביטול החיוב בנוגע למגרש.

11.        על החלטה זו של ועדת הערר הוגש ערעור מינהלי לבית משפט זה, עמ"נ 13778-03-12. בערעור חזרה הוועדה המקומית וטענה כי ועדת הערר לא הייתה מוסמכת להחליט האם המשיבה הינה בת רשות או חוכרת לדורות. לטענתה היה על ועדת הערר להמתין להכרעה בהמרצת הפתיחה.

            לגופם של דברים טענה, כי זכויותיה של המשיבה הינן זכויות כשל "חוכר לדורות" ועל כן המשיבה הינה החייבת בתשלום היטל ההשבחה בגין עליית ערך המגרש בעקבות אישור התכנית החדשה.